Tra le disposizioni contenute nel Ddl di bilancio 2027, bollinato dalla Ragioneria dello Stato, merita attenzione quella che interviene sulla cedolare secca, ovvero l’imposta sostitutiva sulle locazioni, disciplinata, oggi, dall’art. 3 del DLgs. 23/2011, ma destinata a confluire, dal 1° gennaio 2027, nel futuro “Testo unico delle imposte sui redditi”, ossia negli artt. 203-205 del DLgs. 117/2026..
I fronti di intervento, realizzati introducendo l’art. 360-quinquies nel DLgs. 117/2026, sono due:
- da un lato, viene reintrodotta la possibilità di applicare la tassa piatta sulle locazioni di immobili commerciali (come era già avvenuto nel 2019);
- dall’altro, vengono ridotte le aliquote della cedolare secca sui contratti di locazione di immobili abitativi a canone concordato.
Nessuna modifica riguarda, invece, i contratti di locazione ordinari, come ad esempio, le locazioni abitative “4+4” o le locazioni brevi (per le quali restano ferme: l’aliquota del 21% per un immobile, l’aliquota del 26% sul secondo e il passaggio al regime imprenditoriale, con esclusione della cedolare, dal terzo immobile in su).
Le novità introdotte per i contratti di locazione commerciale e per i contratti di locazione abitativa a canone concordato, in ogni caso, sono circoscritte nel tempo.
Per quanto concerne le locazioni commerciali, viene prevista la possibilità di accedere alla cedolare secca sui contratti di locazione, stipulati nel 2027, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 200 metri quadrati (senza conteggiare le pertinenze) e le relative pertinenze locate congiuntamente.
In presenza di opzione per la tassa piatta, queste locazioni sconteranno la cedolare con l’aliquota del:
- 21% in via ordinaria;
- 10% se si tratta di immobili situati nei comuni capoluogo di città metropolitana.
L’accesso al regime della cedolare è limitato, quindi, ai contratti stipulati nel 2027 e, inoltre, è espressamente escluso:
- in tutti i casi in cui, alla data del 30 settembre 2026 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale;
- per i contratti stipulati da un conduttore che non utilizza l’immobile locato esclusivamente per l’esercizio di un’arte o professione o di un’impresa commerciale.
In buona parte, la nuova disciplina ripercorre quella introdotta, meno di 10 anni fa, dall’art. 1 comma 59 della L. 145/2018, ma presenta tre importanti novità, in merito:
- al limite di superficie: il nuovo regime riguarderà i negozi con superficie non superiore a 200 mq, mentre nel 2019 il limite di metratura era di 600 mq;
- all’aliquota: il regime applicabile ai contratti stipulati nel 2027 contempla l’aliquota del 10%, limitatamente ai negozi situati in capoluoghi di città metropolitana (ovvero Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Torino, Venezia), mentre nel 2019 l’unica aliquota prevista per la cedolare sui negozi era il 21%;
- all’esclusione delle locazioni stipulate con un conduttore che non utilizzi l’immobile locato esclusivamente per l’esercizio di un’arte o professione o di un’impresa commerciale.
L’altro intervento riguarda, invece, i contratti a canone concordato, per i quali viene previsto un forte taglio delle aliquote, che vengono:
- dimezzate, in generale, passando dal 10% al 5%;
- decimate se, all’atto della stipula, il conduttore ha un’età inferiore a 36 anni, posto che in tal caso, si applicherà l’aliquota dell’1%.
Anche questa nuova disciplina ha campo di applicazione strettamente circoscritto nel tempo. Le nuove aliquote della cedolare secca per i contratti a canone concordato, infatti, si applicheranno solo:
- per i canoni di locazione dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031;
- in relazione ai contratti stipulati nell’anno 2027.
La nuova norma specifica che le aliquote ridotte potranno riguardare anche i canoni derivanti dal primo rinnovo dei contratti stipulati nel 2027, ma comunque nel rispetto del limite temporale massimo del 31 dicembre 2031.
Anche con riferimento ai contratti a canone concordato, volendo evitare fenomeni volti ad aggirare il limite temporale (mediante la fittizia risoluzione e la conseguente nuova stipula del contratto nel 2027), il legislatore ha precisato che le aliquote ridotte non sono applicabili al contratto stipulato nell’anno 2027, “qualora alla data del 30 settembre 2026 risulti in corso un contratto non scaduto tra le stesse parti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale, e nel caso in cui, a seguito dell’interruzione anticipata del predetto contratto, il locatore stipuli, nell’anno 2027, un nuovo contratto per lo stesso immobile, con uno o più soggetti che, alla data del 30 settembre 2026, erano residenti o domiciliati nell’immobile o che appartengono al medesimo nucleo familiare del precedente conduttore”.
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