Bonus edilizi 2026

 

Aspetti generali

La Legge di Bilancio 2026 (art. 1 c. 22 L. 199/2025) conferma il quadro normativo del 2025 attuale in materia di bonus edilizi. La Manovra proroga per tutto l'anno 2026 il regime fiscale più favorevole, previsto fino all'anno 2025, con riferimento agli interventi edilizi finalizzati al risparmio energetico (Ecobonus) agli interventi di ristrutturazione edilizia, e a quelli in materia antisismica (Sismabonus). Viene inoltre prorogato per l'anno 2026, alle medesime condizioni dell'anno 2025, il cosiddetto bonus mobili.

Legge 2025: gli interventi fiscali nel settore dell'edilizia

Precedentemente, la Legge di Bilancio 2025 (art. 1 c. 55 L. 207/2024) ha stabilito che le agevolazioni fiscali, previste per interventi di risparmio energetico (Ecobonus), di riqualificazione edilizia e antisismici (Sismabonus), spettano per le spese documentate, sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, nella misura fissa per tutte le tipologie di interventi agevolati pari al:

• 36 per cento delle spese sostenute nell'anno 2025;
• 30 per cento delle spese sostenute negli anni 2026 e 2027.

Viene introdotta, inoltre, una maggiorazione delle suddette aliquote per le prime case: la detrazione spettante per gli anni 2025, 2026 e 2027 è innalzata al 50 per cento delle spese per l'anno 2025 (rispetto al 36 per cento) e al 36 per cento delle spese per gli anni 2026 e 2027 (rispetto al 30 per cento).

Si ricorda, inoltre, che la Legge di Bilancio 2025 ha introdotto una serie di limiti per la fruizione delle detrazioni dall'imposta sul reddito per i soggetti con un reddito complessivo superiore ai 75.000 euro, applicabili dal 1° gennaio 2025, anche alle detrazioni concernenti gli interventi oggetto del presente dossier (art. 1 c. 10). Il limite massimo detraibile dipende dal reddito e dal numero di figli fiscalmente a carico.

Precisazioni del fisco

Al riguardo, l'Agenzia dell'Entrate ha precisato che con la Legge di Bilancio 2025 sono stati rimodulati i termini di fruizione e le aliquote di detrazione prevedendo, altresì, regimi più vantaggiosi per le unità immobiliari adibite ad abitazione principale. Inoltre, come chiarito nella relazione illustrativa alla Legge di Bilancio 2025, le nuove aliquote si applicano per tutte le tipologie di interventi agevolati, compresi quelli che, fino al 2024, davano luogo a una detrazione più elevata, quali, ad esempio, gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali e gli interventi su parti comuni di edifici condominiali finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (Circ. AE 19 giugno 2025 n. 8/E). La suddetta modifica normativa non interviene, invece, sui limiti di detrazione e di spesa riferiti alla singola unità immobiliare, che restano confermati, sulla base delle disposizioni dell'art. 14 DL 63/2013, in relazione ai singoli interventi.

Resta fermo che la detrazione è pari al 50 per cento se le spese per l'intervento sono sostenute da un titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Invero, per espressa previsione normativa, la maggiorazione spetta, quindi, a condizione che:

• il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull'unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione);
• l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Al riguardo, il Fisco evidenzia che, per il riconoscimento della maggiorazione, fermi restando tutti gli altri requisiti stabiliti dalla normativa di riferimento, è necessario che, in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio 2025, per i predetti interventi, il contribuente risulti titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull'unità immobiliare al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente.

Attesa la limitazione operata dalla norma, che si riferisce solo ai proprietari o ai possessori dell'immobile oggetto degli interventi in quanto titolari di altro diritto reale di godimento, il familiare convivente nonché il detentore dell'immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario) possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione nelle misure previste (36% e 30%).

Coerentemente, ai fini dell'applicazione della detrazione con l'aliquota più elevata, rientra in tale nozione anche l'unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, ai sensi dell'art. 5 c. 5 TUIR). Resta inteso che, nell'ipotesi in cui sia teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, a parere del Fisco, occorre far riferimento esclusivamente all'immobile adibito a dimora abituale del titolare dell'immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare.

Conferma delle detrazioni nel 2026

A seguito delle modifiche, la Legge di Bilancio 2026, intervenendo nuovamente sul DL 63/2013, dispone che, per il 2026, le detrazioni edilizie sono ancora attribuite secondo la disciplina più favorevole prevista per il 2025, pertanto, con le aliquote del 36% e 50%, di fatto posticipando di un anno (al 2027) l'entrata in vigore delle aliquote ridotte del 30% e 36%. Dal punto di vista sistematico, queste misure confermano il ritorno a un sistema di incentivi strutturali, ordinari e programmabili, in un quadro ormai privo di opzioni di cessione o sconto, seppur inseriti, anche in questo caso, in un singolo comma di un articolo estremamente lungo.

INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE EDILIZIA
2026	Abitazione principale 50%	Altre abitazioni 36%
2027	Abitazione principale 36%	Altre abitazioni 30%

Inoltre, modificando l'art. 16-ter TUIR, che disciplina i limiti alla fruizione delle detrazioni fiscali, introdotta dalla precedente Legge di Bilancio, il Legislatore dispone che, per i titolari di un reddito complessivo superiore a 200.000 euro, la detrazione spettante per oneri con detrazione del 19%  - ad eccezione delle spese sanitarie di cui all'art. 15 c. 1 lett. c) TUIR, le erogazioni liberali a favore dei partiti politici e premi di assicurazione per rischio eventi calamitosi (all'art. 119 c. 4 quinto periodo DL 34/2020) - subisce una riduzione di € 440,00. Come precisato dalle Relazioni illustrative e dai Dossier del Senato “non risultano ricompresi in tale riduzione i benefici fiscali con aliquote superiori a quella del 19 per cento (ad esempio i bonus edilizi)”.

Detrazione per recupero del patrimonio edilizio

Viene modificato l'art. 16 DL 63/2013 avente ad oggetto le detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia. In particolare, modificando il primo periodo del comma 1, viene prorogata anche per l'anno 2026 l'aliquota generale di detrazione pari al 36 per cento per le spese sostenute relativamente agli interventi indicati al medesimo comma 1. Dunque, a seguito delle modifiche:

• per le spese documentate relative agli interventi indicati nell'art. 16-bis c. 1 TUIR sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, ad esclusione delle spese per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, spetta una detrazione dall'imposta lorda pari al 36 per cento delle spese sostenute negli anni 2025 e 2026 e al 30 per cento delle spese sostenute nell'anno 2027, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare;
• fermo restando il predetto limite, la detrazione di cui al primo periodo spettante per gli anni 2025, 2026 e 2027 è elevata al 50 per cento delle spese, per gli anni 2025 e 2026, e al 36 per cento delle spese, per l'anno 2027 nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Invece, dal 2028 e fino al 2033 l'aliquota di detrazione per recupero edilizio si assesterà sul 30% ed il limite di spesa sarà ridotto a € 48.000. Tutto ciò, salvo nuove modifiche alla disciplina dell'art. 16-bis TUIR, l'aliquota dovrebbe quindi tornare al 36% dal 2034.

Detrazione per risparmio energetico (Ecobonus)

Viene modificato l'art. 14 c. 3-quinquies DL 63/2013 avente ad oggetto le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico. Pertanto, a seguito delle modifiche della Legge di Bilancio 2026:

• la detrazione di cui al presente articolo spetta anche per le spese documentate sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, ad esclusione delle spese per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, nella misura fissa, per tutte le tipologie di interventi agevolati, al 36 per cento delle spese sostenute negli anni 2025 e 2026 e al 30 per cento delle spese sostenute nell'anno 2027;
• la detrazione di cui al primo periodo spettante per gli anni 2025, 2026 e 2027 è elevata al 50 per cento delle spese, per gli anni 2025 e 2026, e al 36 per cento delle spese, per l'anno 2027, nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Si ricorda tuttavia che gli interventi di risparmio energetico sono in via generale agevolabili anche nell'ambito della detrazione per recupero edilizio - ai sensi dell'art. 16-bis c. 1 lett. h) TUIR - che risulta attualmente confermata a regime, senza limite temporale.

Detrazione per interventi antisismici (Sismabonus)

Viene modificato l'art. 16 c. 1-septies.1 DL 63/2013 (introdotto dalla Legge di Bilancio 2025) avente ad oggetto le detrazioni fiscali per interventi antisismici. In particolare:

• le detrazioni di cui ai commi da 1-bis a 1-septies spettano anche per le spese, documentate sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, nella misura fissa, per tutte le tipologie di interventi agevolati, pari al 36 per cento delle spese sostenute negli anni 2025 e 2026 e al 30 per cento delle spese sostenute nell'anno 2027;
• la detrazione di cui al primo periodo spettante per gli anni 2025, 2026 e 2027 è elevata al 50 per cento delle spese sostenute per gli anni 2025 e 2026 e al 36 per cento delle spese sostenute per l'anno 2027 nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Bonus mobili

L'art. 16 c. 2 DL 63/2013, a seguito delle modifiche delle Legge di Bilancio 2026, conferma il precedente contenuto e, quindi:

• ai contribuenti che fruiscono della detrazione di cui all'art. 16 c. 1 DL 63/2013, è altresì riconosciuta una detrazione dall'imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le ulteriori spese documentate sostenute negli (anni 2022, 2023, 2024,  2025 e 2026) per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla classe A per i forni, alla classe E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, alla classe F per i frigoriferi e i congelatori, per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione;
• la detrazione di cui al presente comma, da ripartire tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 50 per cento delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro per l'anno 2022, a 8.000 euro per l'anno 2023 e a 5.000 euro (per gli anni 2024, 2025 e 2026);
• la detrazione spetta a condizione che gli interventi di recupero del patrimonio edilizio siano iniziati a partire dal 1° gennaio dell'anno precedente a quello dell'acquisto.

In sintesi, le spese per mobili ed elettrodomestici sostenute nel 2026 risulteranno agevolabili solo in presenza di interventi di recupero edilizio o antisismici iniziati dal 1° gennaio 2025: con detrazione al 50%; limite agevolabile di euro 5 mila.

Superbonus

L'art. 1 c. 56 Legge di Bilancio 2025 aveva modificato l'art. 119 DL 34/2020 in materia di Superbonus, introducendo un nuovo comma 8-bis.2. all'art. 119, prevedendo che la detrazione del 65 per cento prevista dal comma 8-bis, primo periodo, per le spese sostenute nell'anno 2025 spetta esclusivamente per gli interventi già avviati ovvero per i quali, alla data del 15 ottobre 2024, risulti:

• presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi del comma 13-ter, se gli interventi sono diversi da quelli effettuati dai condomini;
• adottata la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori e presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi del comma 13-ter, se gli interventi sono effettuati dai condomini;
• presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Nella Legge di Bilancio 2026 non risultano attualmente previste proroghe o modifiche del Superbonus, il quale risulta applicabile alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2025.

Il DL 95/2025 ha prorogato, a specifiche condizioni, la disciplina già prevista per gli interventi effettuati in zone sismiche, qualora l'istanza di contributo per la ricostruzione sia stata presentata a far data dal 30 marzo 2024. In tali casi il beneficio è riconosciuto esclusivamente optando per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Nel DDL originario , era prevista una proroga della detrazione del 110% per gli interventi effettuati su immobili danneggiati dagli eventi sismici verificatisi in Lazio, Marche, Umbria e Abruzzo (con l'inserimento di un nuovo comma all'art. 119 DL 34/2020). Tuttavia, nella stesura definitiva, tale proroga scompare e, con la Legge di Bilancio 2026 (art. 1, comma 616, L. 199/2025), il Legislatore prevede che: al fine di favorire il completamento della ricostruzione delle unità immobiliari private distrutte o danneggiate dagli eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 nei territori dei comuni interessati dai medesimi eventi in cui sia stato dichiarato lo stato di emergenza, i Commissari straordinari  e gli Uffici speciali per la ricostruzione,  ciascuno per il territorio di competenza, sono autorizzati a riconoscere un incremento del contributo per la ricostruzione , nei limiti delle risorse indicate nell'allegato III-quater alla presente legge; l'incremento di cui al primo periodo è destinato a coprire le spese eccedenti il contributo concedibile per la ricostruzione privata per le istanze presentate fino al 31 dicembre 2024, fino a concorrenza del costo degli interventi, rimasto a carico dei beneficiari in conseguenza del mancato completamento delle opere interessate dall'esercizio delle opzioni per la cessione del credito o per lo sconto fattura; sono escluse dal contributo le unità immobiliari realizzate, anche parzialmente, in violazione delle norme urbanistiche, edilizie o di tutela paesaggistico-ambientale, salvo che sia intervenuta sanatoria.

Detrazione 75% per superamento barriere architettoniche

La detrazione del 75% (art. 119-ter DL 34/2020) per le spese relative agli interventi per l'eliminazione delle barriere architettoniche aventi ad oggetto scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici che rispettano i requisiti richiesti dal DM 14 giugno 1989 n. 236, conclude il proprio periodo di efficacia al 2025. Difatti, la Legge di Bilancio in commento (L. 199/2025) non contiene attualmente alcuna proroga di tale agevolazione, che pertanto non risulta fruibile per le spese sostenute dal 2026.