La legge di bilancio 2026 introduce obblighi fiscali e previdenziali per chi affitta più di due immobili. Tra i requisiti, l'apertura della partita Iva e l'iscrizione alla camera di commercio e all'Inps
La novità arriva da un emendamento alla Manovra 2026 e mette un punto fermo a un tema rimasto per anni in zona grigia.
La regola chiave
1 o 2 appartamenti → attività non imprenditoriale (salvo organizzazione complessa)
3 o più appartamenti → attività imprenditoriale obbligatoria
Non conta:
la piattaforma utilizzata (Airbnb, Booking, ecc.)
la durata dei soggiorni
il fatto che gli immobili siano nello stesso Comune o meno
Conta il numero degli immobili locati con affitti brevi.
| 🏠 Condizione | 📌 Regime previsto* |
| 1 immobile (locato per scopi turistici) | Cedolare secca al 21% |
| 2 immobili (locati per scopi turistici) | Cedolare secca al 26% |
| 3 o più immobili (locati per scopi turistici) | Obbligo di Partita IVA |
*In base alla bozza attuale della manovra (novembre 2025). Alcuni aspetti potrebbero subire modifiche in sede parlamentare.
Se hai in gestione uno o due appartamenti — come spesso accade per chi opera nel segmento B&B, locazioni turistiche o case vacanze di fascia media/luxury — e desideri mantenere la struttura giuridica di “privato locatore”, queste regole impongono una riflessione:
- Se mantieni un solo immobile, la cedolare al 21% resta un’opzione fiscalmente interessante.
- Al secondo immobile, il salto a 26% incrementa la tassazione: potrebbe essere il momento di valutare il passaggio a regime imprenditoriale.
- Con tre o più unità, l’apertura di Partita IVA diventa obbligatoria: se già gestisci più immobili, sarà necessario adeguare contabilità, compliance e valutare se adottare un regime forfettario o ordinario.
Per chi dispone anche di strutture luxury o appartamenti in diverse località, questo rende fondamentale un’attenta pianificazione fiscale e una revisione della struttura societaria/giuridica.
Per capire l’impatto reale della manovra 2026 sugli affitti brevi, conviene farsi qualche esempio concreto.
Caso 1: una sola casa in affitto breve
Hai un appartamento al mare che affitti qualche settimana d’estate su Airbnb.
- Puoi continuare a scegliere la cedolare secca al 21%.
- Non scatta nessun nuovo obbligo di partita IVA.
- Rispetto al panico iniziale (“tutti al 26%”), per te la manovra, nella versione emendata, è sostanzialmente neutra.
Caso 2: due immobili in affitto breve
Possiedi due case che affitti in modalità breve.
- Resti nel mondo “privato”, senza P.IVA.
- Su un immobile puoi applicare la cedolare al 21%, sull’altro la cedolare al 26% (come già oggi).
- La manovra non peggiora questo meccanismo, ma lo rende parte stabile del sistema.
Detta altrimenti: se ti fermi a due immobili, il regime 21 + 26 resta il tuo orizzonte.
Caso 3: tre immobili o più in affitto breve
Se hai tre case o più in affitto breve, cambia tutto.
- Dal terzo immobile in poi, l’attività viene considerata presuntivamente imprenditoriale.
- Devi aprire partita IVA e passare a una tassazione da impresa.
- La cedolare secca esce di scena, entrano in gioco:
- regime forfettario (se hai i requisiti),
- oppure regime ordinario con contabilità e IVA.
È su questa soglia che la manovra 2026 fa davvero la differenza: non punta solo a raccogliere più imposte, ma a portare dentro il recinto delle imprese tutti gli host più strutturati.
Ritenuta Airbnb e portali: cosa è ancora da chiarire
Un punto delicato riguarda la ritenuta che applicano i portali quando incassano i canoni per conto del proprietario.
La bozza iniziale della manovra prevedeva di passare dal 21% al 26% anche per quella ritenuta, allineandola alla cedolare secca al 26%. Con il maxi-emendamento è cambiato tutto sulla prima parte (aliquote e soglia impresa), ma molti riassunti giornalistici si concentrano proprio su queste novità e non entrano più nel dettaglio delle ritenute.
- del testo definitivo in Gazzetta Ufficiale,
- dei chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Finché non ci saranno indicazioni ufficiali, meglio non dare per certo che la ritenuta sia fissata al 21% o al 26% come se nulla potesse cambiare.
Perché il governo ha cambiato rotta sugli affitti brevi
La domanda è inevitabile: perché si è passati dal “tutti al 26%” alla versione più morbida sulla prima casa, ma più dura sulla soglia di attività d’impresa?
Le ragioni sono due:
- Pressione politica e socialeColpire in modo uniforme chi ha una sola casa in affitto breve avrebbe significato inimicarsi una fetta ampia di piccoli proprietari, spesso famiglie che usano l’immobile per arrotondare il reddito o coprire le spese del mutuo.
- Obiettivo di regolamentare il settoreIl vero bersaglio della manovra 2026 non sono gli host occasionali, ma gli operatori con portafogli da tre, quattro, cinque case e oltre, che finora si muovevano al limite tra attività di fatto imprenditoriale e regime fiscale da privati.
La scelta di spingere verso la partita IVA dal terzo immobile non è casuale: significa dire, in modo piuttosto esplicito, che chi fa degli affitti brevi un vero business deve essere trattato come un’impresa a tutti gli effetti.
Cosa significa la manovra 2026 per piccoli host e investitori
Se guardiamo solo alle aliquote, il piccolo proprietario con una casa in affitto breve tira un sospiro di sollievo: il 21% resta, il 26% “per tutti” per ora è solo un titolo passato.
Ma il segnale è chiaro:
- il settore degli affitti brevi non è più considerato una nicchia “amatoriale”;
- l’idea è di separare in modo netto chi affitta una casa o due da chi costruisce un mini-imperio di appartamenti turistici.
La risposta dipende da:
- livello di reddito,
- spese sostenute (pulizie, arredi, personale, commissioni, manutenzioni),
- possibilità di sfruttare il regime forfettario in modo efficiente.
È una scelta che, da adesso in poi, andrà valutata con più lucidità e meno improvvisazione.
Faq sulla manovra 2026 e gli affitti brevi
Questo è il quadro reale: niente apocalisse immediata per chi ha una sola casa in affitto breve, ma una stretta chiara su chi pensa di costruire un business a più immobili restando travestito da privato. Da qui in poi, affitti brevi e pianificazione fiscale non si possono più improvvisare.
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